Mieten oder lieber kaufen und bauen?

Mieten oder Kaufen: Warum das Bauchgefühl selten der beste Ratgeber ist

„Miete ist rausgeworfenes Geld“ – wohl kaum ein Satz fällt beim Thema Wohnen so oft und wird so selten überprüft. In Wahrheit zählt die Frage, ob sich Kaufen oder Mieten mehr auszahlt, zu den verzwicktesten Rechnungen im Privatleben. Sie hängt an rund einem Dutzend Stellgrößen: am Kaufpreis, am Eigenkapital, am Zins, an der Tilgung, an der Miethöhe, an der erwarteten Mietsteigerung, an der Wertentwicklung der Immobilie – und daran, wie lange Sie überhaupt im Objekt wohnen bleiben. Dieser Rechner übernimmt für Sie die Rechenarbeit und macht die Größenordnung der Entscheidung sichtbar, damit Sie nicht aus dem Bauch, sondern gestützt auf Zahlen entscheiden.

Im Zentrum des Vergleichs steht die Fairness. Der Käufer bindet Eigenkapital, zahlt eine Finanzierungsrate und baut über die Jahre Vermögen in Gestalt der Immobilie auf – vermindert um die noch offene Restschuld. Der Mieter dagegen zahlt eine Kaltmiete, die üblicherweise unter der Käuferrate liegt. Damit der Vergleich redlich bleibt, geht das Modell davon aus, dass der Mieter diese Differenz nicht ausgibt, sondern konsequent am Kapitalmarkt anlegt – im Beispiel zu 5 Prozent Rendite pro Jahr, wie sie ein breit gestreutes Aktienportfolio historisch auf lange Sicht erzielt hat. Zusätzlich investiert der Mieter jenes Eigenkapital, das der Käufer in die Immobilie gesteckt hat. Erst dadurch wird aus „Mieten gegen Kaufen“ ein echter Vergleich von Vermögen gegen Vermögen.

Das Break-even-Jahr: der Punkt, ab dem sich der Kauf lohnt

Besonders vielsagend ist das Break-even-Jahr. In den ersten Jahren führt im Modell oft der Mieter: Der Käufer hat viel Kapital gebunden, zahlt anfangs beinahe nur Zinsen, und die Immobilie legt erst langsam an Wert zu. Jahr für Jahr aber schrumpft die Restschuld, während der Immobilienwert steigt – und irgendwann schneiden sich die beiden Kurven im Chart. Eben dieser Schnittpunkt ist das Break-even-Jahr: Von hier an hat sich der Kauf gegenüber dem Mieten-und-Anlegen finanziell gelohnt. Bewegen Sie die Regler und sehen Sie, wie stark dieser Punkt wandert: Schon ein Prozentpunkt mehr Wertsteigerung oder eine kräftigere Mietsteigerung kann das Break-even um viele Jahre vorziehen.

Umgekehrt heißt das: Sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Vergleichsmiete sehr hoch, fällt die Wertsteigerung niedrig aus und ist der Zeithorizont kurz, kann Mieten-und-Anlegen finanziell vorn bleiben – dann existiert im gewählten Szenario schlicht kein Break-even. Das spricht nicht gegen das Eigenheim, sondern mahnt zu einer ehrlichen Rechnung. Wie sich die Finanzierungsseite im Detail verhält, zeigt Ihnen der Baufinanzierungsrechner, der Monatsrate, Zinsanteil und Restschuld Jahr für Jahr aufgliedert.

Was der Rechner ausklammert – und warum das zählt

Jedes Modell vereinfacht, und dieses tut es mit Absicht, um den Kern der Entscheidung herauszustellen. Nicht berücksichtigt sind Rücklagen für Instandhaltung und Modernisierungen, die auf den Eigentümer zukommen, ebenso wenig laufende Nebenkosten, die Grundsteuer oder die Kaufnebenkosten im Einzelnen. Auf der anderen Seite erfasst das Modell auch nicht, dass Mieten das Risiko einer Eigenbedarfskündigung oder unerwartet steigender Mieten birgt. Und den emotionalen Wert kann es nicht in Zahlen fassen: die Sicherheit, im eigenen Haus zu leben, die Freiheit, es nach eigenem Geschmack zu gestalten, und die Unabhängigkeit von Entscheidungen des Vermieters. Diese Punkte gehören ebenso in Ihre Abwägung wie die nackten Zahlen.

Verstehen Sie das Ergebnis deshalb als fundierte Orientierung, nicht als endgültiges Urteil. Wer die aktuellen Rahmenbedingungen und Zinsentwicklungen vertiefen will, findet im Ratgeber Baufinanzierung 2026 den vollständigen Leitfaden von der Eigenkapitalquote bis zum Tilgungsplan. Langfristige Daten zur Preisentwicklung von Wohnimmobilien stellt die Deutsche Bundesbank bereit.