Tilgungsrechner 2026: Monatsrate, Restschuld und Tilgungsplan berechnen

Tilgung verstehen: der schnellste Weg zur Schuldenfreiheit

Beim Annuitätendarlehen – der üblichen Form der Baufinanzierung in Deutschland – entrichten Sie über die gesamte Zinsbindung eine gleichbleibende Rate. Diese Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Zins und der Tilgung. Anfangs ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil gering. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, dadurch verringert sich der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt von selbst. Dieser Beschleunigungseffekt bildet den Kern jeder Rückzahlung: Je höher Sie die anfängliche Tilgung ansetzen, desto schneller wirkt er.

Verändern Sie im Rechner die anfängliche Tilgung und verfolgen Sie die Gesamtlaufzeit: Bei nur 1 Prozent Tilgung ziehen sich Darlehen 2026 auf weit über 40 Jahre – bei 3 Prozent sind Sie häufig schon nach gut 25 Jahren schuldenfrei. Der zweite große Hebel ist die Sondertilgung. Da sie die Restschuld unmittelbar verringert, spart jeder eingezahlte Euro Zinsen über die komplette Restlaufzeit. Die meisten Banken gewähren ein kostenloses Sondertilgungsrecht von 5 bis 10 Prozent pro Jahr – achten Sie beim Abschluss darauf, dass kein Zinsaufschlag entsteht.

Die Restschuld als zentrale Kennzahl

Die niedrige Monatsrate zeigt nur die halbe Wahrheit. Entscheidend ist, welche Restschuld am Ende der Zinsbindung verbleibt, denn genau diese Summe führen Sie über eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zinssatz weiter. Eine hohe Restschuld bedeutet ein Zinsänderungsrisiko. Wer es eingrenzen möchte, setzt auf eine höhere Tilgung, eine längere Zinsbindung oder plant Sondertilgungen fest ein. Wie sich das Zinsniveau für Wohnungsbaukredite entwickelt, dokumentiert die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank; unabhängige Tipps zur Baufinanzierung gibt die Verbraucherzentrale. Wie sich das Ganze mit Eigenkapital und Gesamtkosten verbinden lässt, zeigt Ihnen der Baufinanzierungsrechner, und die aktuell gültigen Zinssätze finden Sie unter Bauzinsen aktuell. Den ausführlichen Fahrplan liefert der Ratgeber Baufinanzierung 2026.

Für Fertighaus-Bauherren tritt ein weiterer Baustein hinzu: die zinsgünstigen KfW-Förderkredite. Sie lassen sich in nahezu jede Finanzierung einbinden und drücken die durchschnittliche Zinslast. Welche Programme für Ihr Vorhaben in Betracht kommen, lesen Sie im Ratgeber zum KfW-Kredit für den Hauskauf. Die verbindlichen Konditionen veröffentlicht die KfW-Förderbank.