Immobilie im Ausland kaufen: der Ratgeber für deutsche Käufer

Aus Deutschland finanzieren: drei gangbare Wege

Der wohl anspruchsvollste Teil beim Kauf einer Auslandsimmobilie ist die Finanzierung. Deutsche Banken vergeben Kredite für Immobilien im Ausland nur selten direkt, da sie im Zielland keine belastbare Sicherheit eintragen können. In der Praxis haben sich drei Wege durchgesetzt. Erstens die Finanzierung über eine Bank im Zielland: Sie kennt den Markt, fordert von Ausländern jedoch häufig 30 bis 50 Prozent Eigenkapital und höhere Zinsen. Zweitens eine international tätige Bank, die grenzüberschreitend arbeitet. Und drittens – der in Deutschland gängigste Weg – ein Kredit über deutsches Eigenkapital, besichert durch eine vorhandene Immobilie in Deutschland. So sichern Sie sich deutsche Konditionen und einen reinen Euro-Kredit ohne Wechselkursrisiko.

Behalten Sie außerhalb der Eurozone – etwa in der Schweiz, in Großbritannien oder in Skandinavien – stets das Währungsrisiko im Blick: Ein ungünstiger Wechselkurs kann Ihre Kalkulation über die Laufzeit merklich verschieben. Klären Sie außerdem, ob im Zielland Sondersteuern oder Beschränkungen für ausländische Käufer bestehen.

Neben- und Folgekosten realistisch einplanen

Die Kaufnebenkosten liegen im Ausland oft höher als in Deutschland. In Spanien addieren sich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Anwalt auf etwa 10 bis 13 Prozent, in Italien je nach Käuferstatus auf 9 bis 16 Prozent, in Portugal auf rund 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Kalkulieren Sie daher pauschal 10 bis 15 Prozent Puffer über den reinen Kaufpreis hinaus. Dazu kommen laufende Kosten: örtliche Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Verwaltung, Instandhaltung und – bei einer Ferienvermietung – Reinigung und Objektbetreuung.

Steuerfragen: Doppelbesteuerungsabkommen und Progressionsvorbehalt

Miet- und Verkaufserträge einer Auslandsimmobilie unterliegen grundsätzlich der Besteuerung im Land der Immobilie. Deutschland bezieht diese Einkünfte über die Doppelbesteuerungsabkommen ein – bei vielen Ländern über den sogenannten Progressionsvorbehalt. Das heißt: Die Auslandseinkünfte bleiben in Deutschland oft steuerfrei, heben aber Ihren persönlichen Steuersatz auf das übrige Einkommen an. Wie genau Ihre Konstellation behandelt wird, richtet sich nach dem jeweiligen Abkommen. Einen Überblick zu geltenden Abkommen veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen. Beauftragen Sie in jedem Fall eine auf internationales Steuerrecht spezialisierte Beratung.

Risiken früh erkennen und absichern

Fremde Rechtssysteme, Sprachbarrieren und undurchsichtige Eigentumsverhältnisse zählen zu den größten Gefahren beim Immobilienkauf im Ausland. Immer wieder treten Schwarzbauten ohne gültige Baugenehmigung oder Grundstücke mit ungeklärten Lasten zutage. Beauftragen Sie deshalb konsequent einen unabhängigen, ortskundigen Anwalt – niemals den des Verkäufers –, lassen Sie das Grundbuch und sämtliche Genehmigungen prüfen und unterzeichnen Sie keinen Vorvertrag ohne rechtliche Freigabe. Das Auswärtige Amt stellt zu vielen Ländern außerdem Länderinformationenbereit, die einen ersten Überblick zu den rechtlichen Rahmenbedingungen bieten.

Alternative: rechtssicher im DACH-Raum bauen

Wer die Sonne im Süden sucht, träumt oft von der Auslandsimmobilie – und unterschätzt dabei die rechtlichen, steuerlichen und sprachlichen Hürden. Für viele Anleger stellt ein Neubau in Deutschland, Österreich oder der Schweiz die risikoärmere Wahl dar: rechtssicher, gut finanzierbar, exakt planbar und ohne Wechselkursrisiko. Ein winterfestes Ferienhaus als Kapitalanlage in einer deutschen Küsten- oder Alpenregion verspricht stabile Nachfrage bei kalkulierbarem Aufwand. Wer die volle Kontrolle über Grundriss und Energiestandard schätzt, findet mit einem Holzhaus oder einem klassischen Fertighaus eine attraktive Alternative zur Auslandsimmobilie.